Real Estate Investment Trust (REIT): cosa sono, quali vantaggi hanno, come investire nel mercato immobiliare?

Se ti piace il Mercato Immobiliare e non hai abbastanza capitale per investire direttamente in immobili, se vuoi diversificare i tuoi investimenti e creare un flusso di rendimenti costante, i Real Estate Investment Trust (REIT) sono uno strumento che devi assolutamente considerare. In questa guida scoprirai tutto su questo asset, che ha performato molto bene negli ultimi anni nel portafoglio degli investitori mondiali.

L’investimento in immobili è sicuramente uno degli investimenti preferiti da molti investitori. 

Il mattone ha infatti il vantaggio della tangibilità e per molti, non sempre a ragione, è uno dei pochi asset che non tradisce mai, anche in fasi recessive del mercato azionario.

Fino ad oggi è stato riservato a pochi, viste le necessità di capitali ingenti per iniziare ad investire.

Oggi però non servono più tanti soldi per approcciare il mercato immobiliare e non è necessario l’investimento diretto.

Non è necessario comprare e vendere immobili per diventare investitori immobiliari.

Infatti ci sono alcuni strumenti, come il Crowdfunding Immobiliare, che permettono di investire nel Real Estate anche con pochissimi capitali.

Puoi infatti investire in progetti di sviluppo, riqualificazione, finanziamento o semplicemente gestione di operazioni immobiliari molto facilmente, con qualche click e poche centinaia di euro.

Un altro strumento molto interessante, già esistente all’estero da diverso tempo e introdotto in Italia nel 2007 con le Società d’investimento Immobiliare quotate (SIIQ), è quello dei REIT.

Cosa sono i REIT?

I REIT sono società di investimento immobiliare, spesso quotate, che svolgono in modo prevalente l’attività di investimento immobiliare.

Sono quindi delle società che investono e gestiscono o finanziano immobili che producono reddito.

Nel caso in cui si limitino a finanziare l’acquisto di immobili si chiamano Mortgage REIT e i loro proventi sono dati dagli interessi ottenuti sui finanziamenti concessi.

Nella maggioranza dei casi invece i REITs comprano immobili, li mettono a reddito e incassano gli affitti ed eventualmente le plusvalenze quando cedono gli immobili. 

In questo caso vengono chiamati Equity REIT.

Esistono poi delle versioni ibride tra Equity e Mortgage, ma sono molto meno diffuse.

I REIT investono in immobili dei più svariati tipi.

Questo mercato offre infatti delle nicchie davvero interessanti che vanno dalle prigioni, agli ospedali, ai casinò, alle torri di trasmissione dei segnali, ai tabelloni pubblicitari e ai data center.

L’investitore, acquistando le azioni di queste società, può godere dei dividendi e dell’auspicato apprezzamento del patrimonio immobiliare.

Da notare che queste aziende hanno una imposizione fiscale quasi nulla sugli utili, ma devono distribuire gran parte dei propri utili agli azionisti (quelli americani il 90% degli utili).

Come investire nei REIT?

Per investire è necessario acquistare le azioni del REIT prescelto sul sito della propria Banca o del proprio intermediario.

Il REIT potrà essere selezionato sulla base del:

• settore in cui investe e prospettive di quel segmento del mercato immobiliare;
• andamento negli anni;
• valutazione e prezzo dell’azione;
• liquidità;
• mercato di quotazione.

La maggioranza dei REIT è americana, ma oggi ci sono società interessanti anche altrove.

In Italia si contano pochi operatori come Coima Res, IGD, Restart.

Un’alternativa, soprattutto all’inizio, all’acquisto del singolo REIT è quello di acquistare degli ETF, ossia dei Fondi Passivi che al loro interno hanno quote dei singoli REITS.

Questo permette di diversificare maggiormente il proprio portafoglio in termini geografici e settoriali, limitando quindi il rischio rispetto all’investimento in un singolo REIT.

Quali vantaggi danno i REIT?

Il vantaggio principale dell’investimento in REIT è quello di permettere l’investimento nel mercato immobiliare con le stesse modalità di ingresso sul mercato azionario.

Vi è quindi una grande facilità di acquisto e una bassa soglia di ingresso, che consente di entrare con piccole cifre e diventare azionisti di un ampio paniere di proprietà immobiliari. 

Consentono quindi di diversificare il proprio investimento immobiliare anche geograficamente e di godere della capacità gestionale di professionisti.

I REIT permettono inoltre di ottenere (solitamente) dividendi consistenti, in alcuni casi distribuiti mensilmente e sono adatti a creare un flusso costante di entrate.

Negli ultimi 10 anni i REIT hanno reso circa il 9% lordo, con un rendimento inferiore rispetto al mercato azionario, influenzato negativamente soprattutto dal rendimento del 2020.

Quali sono gli svantaggi dei REIT?

Essendo uno strumento quotato è evidente che I REIT non sono adatti a tutti e possono avere anche qualche aspetto negativo o comunque da considerare prima dell’investimento.

Sono innanzitutto soggetti agli alti e bassi del mercato.

In alcuni casi le in determinati momenti la volatilità può infatti penalizzare determinati titoli.

Nel 2008, all’apice della crisi finanziaria, ad esempio la perdita massima di alcuni REIT è stata del 60%.

Inoltre, per legge devono distribuire gran parte degli utili generati e quindi possono destinare risorse limitate a nuove acquisizioni. 

Questo può ostacolarne la crescita.

Inoltre possono essere soggetti a doppia imposizione e nel caso di REIT esteri potremmo essere chiamati a corrispondere le tasse sia nel paese di emissione dei REIT, sia in Italia.

Infine ovviamente nel caso di REIT in una valuta diversa dall’Euro, ti esporrai al rischio cambio e alle fluttuazioni valutarie.

Qual è la tassazione dei REIT? 

I proventi dei REIT sono tassati nella misura del 26% dal fisco italiano.

Sono quindi soggetti a tassazione in questa misura sia i dividendi sia le eventuali plusvalenze.

La cessione sul mercato dà origine a redditi diversi con la possibilità di compensare plusvalenze e minusvalenze.

Attenzione, come nel caso delle azioni, alla doppia tassazione.

Ricorda ad esempio che sui REIT americani dovrai pagare sia il 15%, imposizione americana, che il 26% in Italia. 

Questo ovviamente va considerato, ma non dovrebbe essere l’unica discriminante per eliminare alcuni strumenti dal proprio radar.

In quale percentuale possono essere inseriti nel nostro portafoglio?

Se hai un orizzonte temporale di medio periodo, i REIT possono essere inseriti nel tuo portafoglio per ottenere sia dividendi che apprezzamenti nel capitale.

Ovviamente prima di farlo devi comprendere qual è il tuo orizzonte temporale e farti un piano finanziario.

Solo in quest’ottica ha infatti senso scegliere gli strumenti finanziari più adatti al raggiungimento dei tuoi obiettivi

I REIT hanno il vantaggio di creare flussi finanziari in maniera passiva e di essere facilmente liquidabili essendo quotati.

Questo aspetto gli dà un buon vantaggio rispetto ad altre tipologie di investimento indiretto nell’immobiliare come ad esempio il crowdfunding immobiliare, che invece richiede maggiore attenzione nella selezione degli investimenti e nella costruzione di un portafoglio equilibrato.

Vanno ovviamente valutati anche in relazione alla fase del mercato, considerando che, in fasi come quella attuale, l’immobiliare potrebbe risentire particolarmente della crisi e della chiusura di molte attività.

Il bello dei REIT è quello però di essere anche molto differenti tra di loro ed è quindi molto probabile che ci siano anche dei REIT che, anche in fasi critiche, possono performare abbastanza bene.

Voglio dire che il mercato delle prigioni e della sanità dovrebbe essere più stabile rispetto a quello degli immobili commerciali.

Se ti piace questo strumento, almeno inizialmente, ti consiglio di includerli in un’ottica di diversificazione con una quota massima tra il 5 e il 10%.

Per iniziare potresti scegliere gli ETF che hanno il vantaggio di una maggiore diversificazione rispetto al singolo REIT anche se hanno rendimenti spesso molto inferiori.

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