Come Guadagnare con gli Investimenti immobiliari?

L’Investimento Immobiliare può permettere importanti guadagni.

Ma non è per tutti.

Siamo cresciuti con la convinzione che il mattone sia il miglior investimento possibile.

Risultato?

Gli Italiani vivono quasi sempre in case di proprietà (80%) e molti hanno anche una seconda casa.

Se fai un giro sul web vi è un esercito di formatori che insegna a guadagnare con la compravendita di immobili, l’home Staging, Airbnb, il Rent to Rent,…

Ma non è tutto oro quello che luccica.

Se nelle grandi città e nei centri storici i prezzi degli immobili sono generalmente stabili.

Nei piccoli abitati e non solo, i cicli del mercato e le situazioni contingenti amplificano i rischi.

In ogni caso il mercato immobiliare è soggetto ad alti e bassi.

E quindi non è esente dai rischi

Andiamo per gradi e vediamo quali sono le possibili forme di investimento immobiliare.

Solo così potrai scegliere quella che fa per te.

#1 – Acquisto di un immobile per rivenderlo

Iniziamo da una forma di investimento piuttosto semplice.

Si compra un immobile nella convinzione di poterlo rivendere ad un prezzo più alto entro un determinato arco di tempo.

Questa forma di investimento è piuttosto banale, ma richiede discrete competenze.

Infatti è necessario :

• identificare un immobile o un’area idonee;
• ottenere il capitale per acquistare l’immobile.

La prima qualità si può ottenere solo con l’esperienza acquisita negli anni su una determinata città o quartiere, zona geografica.

Potresti aver già verificato che i prezzi in una certa area stanno salendo, oppure potresti aver identificato un immobile che si presta ad una ristrutturazione o recupero di parti non sfruttate.

Ovviamente esistono dei dati ufficiali a cui far riferimento, ma la vera esperienza te la potrai fare solo parlando con le persone, gli agenti immobiliari, i tecnici esperti e verificando di persona gli immobili.

Ricordati sempre che il mercato immobiliare è sempre soggetto alla legge della domanda e offerta.

Quindi cerca sempre zone dove vi è scarsità di offerta, non ci sono nuove costruzioni, ma vi è una forte domanda.

Il Capitale invece può essere già a tua disposizione oppure puoi chiederlo alle Banche.

Ovviamente più soldi chiedi in prestito, più metterai a rischio la tua operazione alzandone il costo complessivo.

Ecco veniamo ai Costi.

Per quanto riguarda i costi ti consiglio di valutare con attenzione tutti i costi associati all’acquisto di un immobile.

Non tralasciare nulla nemmeno nei costi di ristrutturazione.

Ovviamente considera tutti i costi accessori collegati all’acquisizione di un immobile.

Molti dicono che un investimento immobiliare inizia con un buon acquisto.

Io ho sempre pensato che la cosa fondamentale sia un bel prospetto excel in cui indicare: costi, ricavi potenziali e fonti di finanziamento per procedere all’acquisto.

Può sembrare banale, ma se non hai esperienza è molto facile perdersi per strada…

Considera sempre che i capitali investiti sono molto alti ed è quindi importante prestare attenzione ad ogni euro investito.

L’aspetto più importante da considerare è l’impatto che ogni euro speso ha sul valore della casa e sulla possibilità di rivenderla in tempi brevi.

Se infatti vuoi ottimizzare i tuoi rendimenti devi compiere tante operazioni in breve tempo reinvestendo il denaro generato nelle transazioni.

Questa forma di investimento è decisamente rischiosa e richiede grandi competenze soprattutto quando il mercato non è in forte crescita.

#2 – Acquisto di un immobile per affittarlo

Questo è probabilmente l’investimento più difficile.

Si tratta di comprare un immobile per affittarlo.

In molte aree c’è domanda per l’affitto.

Tuttavia  la selezione dell’inquilino è estremamente difficile.

Affittare un immobile espone al rischio di non essere ripagati.

Tale rischio può essere sopportato quando si ha un portafoglio di immobili piuttosto ampio.

Se hai una sola casa diventa davvero difficile sopportarlo.

Ovviamente ci sono delle eccezioni.

Potresti infatti ottenere delle garanzie sull’affittuario e ricorrere alle conoscenze.

Un metodo più efficace è quello di ricorrere agli affitti a studenti o agli affitti brevi.

Affittare a studenti ha il vantaggio di poter fare un contratto annuale (contro i tradizionali 4 anni + 4), comunque garantito da una caparra.

Allo stesso modo affittare per brevi periodi su Airbnb è un modo per mitigare il rischio e massimizzare i guadagni.

Per affittare su Airbnb dovrai però avere una casa in una località turistica o in una grande città.

In questo caso l’unico rischio che ravvedo è quello di un cambiamento regolamentare, ossia di nuove leggi volte a limitare questo fenomeno.

#3 – Investimenti immobiliari su piattaforme di crowdfunding

Il crowdfunding immobiliare è un nuovo strumento di investimento.

Permette di investire in progetti immobiliari anche piccole cifre.

Immagina un gruppo di investitori che si mettono insieme per costruire o acquistare un immobile, metterlo a reddito e rivenderlo.

Questo è in breve il funzionamento di Housers e di Walliance, due piattaforme di cui ti ho già parlato e che promettono rendimenti superiori al 10% su base annua.

Non sono le uniche piattaforme sul mercato, ma al momento sono le più diffuse e apparentemente meno rischiose.

Anche in questo caso però non sarai esente dai rischi.

Infatti non è detto che tutti gli investimenti si chiudano con esito positivo e raggiungano il guadagno stimato.

Anche i professionisti sbagliano.

#4 – Investimento su fondi immobiliari

I fondi di investimento sono veicoli creati da società finanziarie (società di gestione) utilizzati per raccogliere fondi da investire comprando, azioni, obbligazioni o appunto, nel caso dei Fondi Immobiliari, Immobili.

Se investi su un fondo immobiliare metterai quindi i tuoi soldi a disposizione di società professionali che investono nella compravendita di immobili civili e commerciali.

Questi fondi solitamente hanno un grado di rischio inferiore rispetto all’azionario, ma risentono dei cicli immobiliari e delle scelte di investimento.

Anche in questo caso l’ottica di investimento deve essere di medio periodo e non puoi pensare ad un investimento di brevissimo periodo.

Tali fondi spesso distribuiscono anche dividendi, aspetto interessante per chi è alla ricerca di rendite passive.

Ricordo sempre di prestare molta attenzione ai costi di sottoscrizione e gestione dei fondi in modo da non vanificare i tuoi investimenti immobiliari.

In questo caso potrai valutare lo storico dei fondi per provare a stimare i rendimenti futuri.

Conclusioni

L’immobiliare è un asset class di investimento interessante.

Anche Donald Trump ha iniziato in questo modo la sua carriera e oltre a qualche fallimento ha anche piazzato le sue Trump Tower in giro per il mondo.

Può sembrare molto facile acquistare e vendere immobili.

Soprattutto quando i prezzi corrono al rialzo, sembra un gioco da ragazzi.

Se solo avessi i soldi comprerei quella casa e la rivenderei al doppio…

Quante volte ho sentito e forse anche detto questa frase.

Tuttavia l’immobiliare è un mercato complesso in cui non puoi trascurare nessun fattore.

Se vuoi diventare un investitore immobiliare anche part-time dovrai studiare, fare delle simulazioni e scartare tante operazioni.

Solo quando troverai quella giusta potrai iniziare.

Non eliminerai mai i rischi, ma almeno ne sarai cosciente.

Ecco perché prima di iniziare con l’investimento diretto, puoi provare anche strumenti alternativi come il crowdfunding e l’investimento in fondi immobiliari.

Se non ti piacciono utilizzali almeno per comprendere le logiche seguite dagli investitori professionali.

Con un po’ di dedizione e fortuna potrai guardarli operare e capire i loro segreti.

A volte l’osservazione e la lettura di un bel libro sono molto meglio di un corso di un super-professionista.