Si può cambiare mutuo?

Surroga, sostituzione o rinegoziazione

Spesso quando si compra una nuova casa e si accende un mutuo non si fa un’attenta ricerca di mercato su quale sia il miglior mutuo.

In altri casi non si è nella condizione di scegliere e quindi ci si rivolge a un istituto con cui vi è un rapporto di fiducia e si accettano le condizioni proposte.

Tuttavia non bisogna mai dimenticare che non è mai troppo tardi per cambiare le condizioni di un mutuo e renderlo più conveniente.

Oggi infatti – anche grazie all’introduzione della surroga che riduce e rende il costo del cambiamento a carico della banca – la concorrenza tra gli istituti di credito è reale, le condizioni offerte sono variegate e attraenti e si possono davvero realizzare dei risparmi interessanti, nonchè- se necessario – modificare la durata del mutuo o aumentare la somma mutuata. A ciò si aggiunga che l’andamento dei tassi è particolarmente favorevole e i tassi fissi sono veramente bassi.

Ma come capire se si possono ottenere dei risparmi sul proprio mutuo?

Essenzialmente bisogna capire se esistono degli istituti che possono offrirci delle condizioni migliori rispetto a quelle in corso. Per farlo vi sono molti siti dedicati quale per esempio Mutuionline.
Una volta comprese quali siano le migliori condizioni di mercato si può negoziare con il proprio istituto o – se la nostra banca non ci sente – fare domanda di surroga o di sostituzione.


In cosa si differenziano la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione?

• Rinegoziazione o ricontrattazione: si modificano le condizioni dell mutuo esistente quali il tipo di tasso, la misura del tasso (spread), la durata. Non vi è alcun costo associato, ma solo un’attività di negoziazione con il proprio istituto di credito che quasi sempre è pronto ad abbassare lo spread e a ridurre qualche costo accessorio.

• Mutuo di surrogazione: si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo, ma utilizzando la ipoteca originaria in cui subentra la nuova banca. Si possono modificare tutte le condizioni del mutuo tranne aumentare la somma mutuata. Anche in questo caso non vi sono costi associati per l’utente poichè le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura, né possono impedirla. Occorre però un nuovo atto notarile, le cui spese sono a carico della nuova banca ed è per questo che non tutte le banche accettano nuovi clienti a cui concedono la surroga.

• Mutuo di sostituzione: si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo e si può quindi ottenere una somma in aumento anche se i costi associati al cambiamento (e.g. spese notarili, penali di estinzione, imposta sostitutiva, spese d’istruttoria e perizia) sono a carico di chi cambia mutuo e possono rendere l’operazione onerosa.

Vi sono altri aspetti da valutare?


Si, è importante non sottovalutare eventuali costi accessori legati al mutuo quali per esempio i rapporti di conto corrente, le polizze assicurative quasi sempre associati ad un mutuo e, in definitiva, cambiare solo se vi è una reale convenienza economica valutata tenendo conto di tutti i costi associati al mutuo.

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