Come calcolare il tasso del mutuo?

I tassi di interesse dei mutui sono scesi parallelamente alla discesa del tasso ufficiale di sconto decisa dalla Banca Centrale Europea (BCE).

E’ vero però che se da una parte i tassi di riferimento per il calcolo del tasso applicabile al mutuo sono scesi, dall’altra parte sono aumentati i costi accessori all’accensione di un mutuo e lo spread.

Ecco perché è importante comprendere da quali costi sia influenzato il TAEG, ossia il tasso annuo effettivo globale che include i costi e gli interessi da pagare per il nostro mutuo e che permette di paragonare facilmente le offerte delle differenti banche.

Il tasso di interesse è calcolato sulla base di un tasso di base (EURIBOR a 1 o 3 mesi per il tasso variabile – tasso IRS a 20 anni per il tasso fisso) a cui viene applicato uno spread.

A tale costo devono essere aggiunte le spese di istruttoria, da pagare all’accensione del mutuo e le spese di perizia dell’immobile, oltre ad eventuali spese addebitate per l’incasso delle rate.

Il TAEG include per l’appunto tutti questi costi tranne le spese di perizia e le polizze d’assicurazione richieste.

E’ evidente che la componente più importante del tasso è lo spread perché è l’elemento su cui agisce la banca per garantirsi un guadagno e, a differenza delle spese di istruttoria e perizia, rimane per tutta la vita del mutuo.

In questo momento lo spread è superiore al 2% e in linea di massima possiamo verificare come lo spread aumenti al diminuire del tasso. In questo modo le banche riescono a guadagnare anche quando i tassi scendono.

Lo spread e le spese accessorie sono elementi negoziabili di un mutuo ed è quindi molto importante all’atto della stipula accertarsi di avere le migliori condizioni di mercato.

Durante la vita del mutuo potremo invece verificare costantemente quale sia lo spread di mercato per adeguare il nostro mutuo qualora vi sia una differenza tra il tasso applicato al nostro mutuo e quello applicato ai nuovi mutui.

Per rinegoziare vi sono due possibilità:

• la prima è quella di contattare la propria banca e chiedere la riduzione dello spread, minacciando eventualmente la surroga;

• la seconda invece è quella di procedere direttamente alla surroga del mutuo, ossia quella di ricercare una banca che ci offra delle condizioni migliori e che è disposta a subentrare nel nostro mutuo.

Penso che il segreto di un mutuo conveniente sia proprio quello di continuare a ricercare il mutuo perfetto per le proprie esigenze e di cercare di abbassare lo spread, che una volta ridotto non verrà nuovamente innalzato dalla banca al variare delle condizioni di contesto.